购买了小区商业用房，物业管理费交多少，成了恼人的问题。小区住户认为商业用房者享受更多服务，应当交纳比住户高的物业管理费；商业用房者认为，自己和小区业主享受同样的物管服务，应当交纳一样的费用。对此，物价局也只有规定了对小区住户的收费标准，对于这种新出现的依附小区建立的商业用房的收费并没有明确规定。为此，南京澳丽嘉园商业用房的业主就物业管理费问题向法院起诉。

    原告李平、林建明、戴强、王为诉称，四原告都是南京澳丽嘉园住宅小区商业用房的业主，入住时，小区住宅物业服务费为1元/月/平方米，门面房为1.6元/月/平方米。2007年4月1日，被告澳丽嘉园业主委员会与新的物业公司东恒公司签订了《物业服务合同》，将商业用房的物业服务费调整为6元/月/平方米。四原告认为，按有关物业管理法律法规，商业用房实行市场调节价，被告无权代替四原告与物业公司协商决定收费标准，且原告认为，被告决定的收费标准明显过高，明显损害了四原告的合法权益。被告作出此决定，未经全体业主大会通过，程序和实体均于法不合。四原告请求法院判令撤销被告作出的将澳丽嘉园住宅小区商业用房物业服务费调整为6元/月/平方米的决定。

    被告澳丽嘉园业主委员会辩称，将商业用房物业服务费确定为6元/月/平方米，是被告代表业主大会与物业公司协商的结果，并非被告单方面所作决定；原告认为6元/月/平方米的标准高了，可是原告也不能提供证据证明该标准过高。被告与东恒公司于2007年4月1日签订的《物业服务合同》合法有效，原告无权依据物权法行使撤销权。综上，请求依法驳回四原告的诉讼请求。

    第三人孙兵述称，作为业主大会的执行机构，本案被告未经业主大会授权作出将物业服务费调整为6元/月/平方米的决定，程序不合法；被告无权代表四原告及第三人与物业管理公司签订物业管理服务合同；被告擅自将物业服务费收费标准调整至6元/月/平方米没有事实依据。请求依法支持原告的诉讼请求。

    法院经审理查明，原告李平、林建明、戴强、王为都是澳丽嘉园住宅小区非住宅用房的所有权人。四原告及第三人购买这些房屋时，前期物业公司即南京金居物业管理有限公司（以下简称金居公司）按1.6元/月/平方米收取非住宅用房物业服务费。

    2007年2月17日，被告发布《关于召开业主委员会成员与广大业主见面的会议通知》，定于2007年2月24日下午召开业主大会，会议内容为业主委员会成员介绍、当前的维权工作进展、物业公司退出后的选任等。同年3月3日，澳丽嘉园住宅小区新老业主委员会委员进行交接。同年3月8日，金居公司致函被告，要求被告于2007年4月2日与其进行交接，并提出澳丽家园住宅小区物业管理费收缴工作一直不尽如人意、入不敷出，要求被告公开呼吁欠费住户积极缴纳应缴费用。同年4月1日，被告向东恒公司出具《补充说明》，提出被告受业主大会委托，重新选聘物业公司为澳丽嘉园住宅小区提供物业管理服务，其中《物业服务合同》第三章第六条中有关商业用房收费标准，2007年4月10日起按每月每平方米6元标准收取。同日，被告与东恒公司签订《物业服务合同》，约定商业用房的物业服务收费为6元/月/平方米。次日，被告向业主发布《关于选聘物业公司情况公示和汇报》，载明被告听取了广大业主就新的物业管理公司选聘问题的意见，全体业委会委员对送来意向书的四家单位进行比较后，一致同意选择东恒公司为下一任物业管理单位。

    法院审理后认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点之一：有关物业服务收费标准调整为6元/月/平方米是否系被告作出的决定？从本案来看，被告虽主张将商业用房物业服务费确定为6元/月/平方米一事经业主大会讨论决定，但被告提交的证据不能证明该项决定系业主大会讨论决定，被告出具给东恒公司的《补充说明》恰能证明该决定系被告所作。本案争议焦点之二：被告作出的将澳丽嘉园小区商业用房物业服务收费标准调整为6元/月/平方米的决定是否侵害了四原告的合法权益。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，我省对于普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价，对非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，实行市场调节价。本案四原告所有的诉争房屋系非住宅用房，物业服务收费实行市场调节价，被告作出调整物业服务费标准的决定，既未经业主大会同意，亦未听取四原告及第三人的意见，从现有证据看，在被告作出该项决定前，前后两家物业管理企业均未提出原定商业用房物业服务收费标准偏低，被告在没有充分依据的情况下将商业用房物业服务收费调整为6元/月/平方米，侵犯了四原告的合法权益。法院审理后，依据《民事诉讼法》、《物权法》以及物业管理有关法律、法规之规定，判决撤销被告作出的将澳丽嘉园住宅小区商业用房物业服务收费标准调整为6元/月/平方米的决定。

    采访手记：案子虽然一审结束了，但是如何收取小区内商业用房的物业管理费，仍然是个难题。按照法律规定，小区内商业用房的物业管理费由业主和物业管理公司协商定价，实行市场调节价。但是，在实际生活中，小区商业用房并不是一个人购买，协商时也不可能每一个商业用房所有者与物业管理公司一对一的进行协商。那么，这个时候，小区业主委员会能不能承担这样的责任，替代商业用房业主确定物业管理费的收取标准呢？