如何处置小区停车位，小区业主和开发商会站在对立面，各说各的理。由此引发争议不断，甚至对簿公堂。深圳某小区，房子卖火了，开发商就把停车位也拿来出售。一个停车位虽高达三四十万元，可还是被有钱的业主抢购一空。而这一举动却引起了没买车位的业主的不满，他们认为，开发商在没征得全体业主同意的情况下，擅自处置停车位的做法是不对的。

　　深圳还有一小区的业主，花十多万元买下了一停车位，两年后，他把房子连同停车位一起挂牌出售，而接盘者只愿出钱买房子，不买停车位。业主最后把房子卖了，可停车位挂在中介许久却一直无人问津。由于该小区车位非常紧缺，那个闲置的停车位经常被人占用，这使得前业主十分恼火。他先是写警告条无效，他一气之下就把一罐浆糊涂在了停他车位的汽车挡风玻璃上，引起了车主不满，双方当场发生争执，闹到报警的地步……
 

　　由停车位引发的争端，还有不少。据不完全统计，深圳目前停车位和机动车之比为1：3.33。近3年机动车年增长率为25%，而停车位增长率是15%，停车难成了普遍现象。曾有人做过调查，九成被访者称自己会将车开回小区。在这样一个大背景下，开发商如何处置小区有限的停车位，自然会引起众多业主的关注。

　　物权法相关规定

　　引来三种理解

　　“经相关部门的审批，小区停车位可租可售，但必须首先满足小区业主的需要。”这是2007年我国颁布的一部重要的法律----《物权法》关于如何处置停车位的核心精神。《物权法》的实施，似乎可以给不肯罢休的停车位处置问题画上句号了。

　　实际却不然。《物权法》第七十四条第一款明确规定，小区业主对于小区内规划车位、车库，享有一种比小区外的单位或个人优先享用的权利。然而，在实际操作时，社会上却产生了三种不同的理解和实践行为，归纳为：

　　第一种观点认为：只要是小区业主对车位的需要，开发商都必须首先予以满足。尤其不能高价卖给小区以外的单位或个人。这是业主绝对优先的做法。

　　第二种观点认为：这是小区业主对小区规划车位、车库的一种法律意义上的优先购买权或优先承租权。

　　第三种观点认为：该条款所谓的优先，实际上是一种带有特定法律强制力的优先，不同于绝对的优先，也不同于法定的优先购买权或优先承租权。

　　深圳律师

　　租售前应征得业主同意

　　由于对物权法相关规定的理解不同，所以深圳出现了不同的处置方式和解释。到底这条法律该如何理解？开发商和业主之间如何处置停车位，才能保护自己的合法权益不受损害？就此，本报记者采访了万商天勤(深圳)律师事务所合伙人梁华律师及执业律师杨磊。

　　杨磊律师认为，第一种观点本身存在着自身缺陷。因为当业主与开发商之间，就车位是租是售甚至价格高低无法达成一致意见时，处理这些车位、车库的谈判就会陷入僵局，进而可能导致一方面大量车位、车库闲置不用，而另一方面业主又只能望“位”兴叹。显然，这种理解和做法，是有违立法者本意的；也是对充分利用停车位，缓解停车难的问题不利。

　　第二种观点即业主对小区车位和车库，享有法律意义上的优先购买权或优先承租权，对业主也会有较大的不利之处。这是因为：法定优先权适用的一个前提条件就是“同等条件”，即业主只有在同等条件下才能享有优先权。然而对于开发商而言，其很容易借助“同等条件”这一法定前提，来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚。因为只要小区外的个人或单位出价高于小区业主的价格，那么开发商就可以堂而皇之地认定小区业主未能达到“同等条件”，而丧失了行使优先权的资格，从而可以将车位、车库销售、出租给小区以外的单位或个人，使法律保护业主的目的落空。

　　作为律师，梁华和杨磊都赞成第三种处理方式。他们认为，此规定的优先，是一种带有特定强制力的优先。即开发商在销售或出租车位、车库之前，应首先征求小区业主的意见，如果业主有钱愿意买，开发商则必须要卖给业主；如果业主没钱买而愿承租，则开发商必须把车位出租给业主。如果开发商为私利开出高价并以此要挟业主承受高价格，那么法律就应当予以干预，赋予业主一定期限内的异议权，并可以提请相关专业机构进行合理估价，以此来保障业主优先使用的权利。这对双方都有好处。

　　最高人民法院：

　　业主入住四年内有优先使用权

　　最近，最高人民法院出台了一个《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)，其中第四条的规定，对更好地实践物权法，有了比较明确的解释。

　　第四条的原文是这样的：建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式，取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

　　另外，第五条规定，建设单位违反《物权法》第七十四条第一款，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。建设单位应当就其未违反《物权法》第七十四条第一款规定承担举证责任。

　　最高人民法院出台此份征求意见稿，实际是赋予了业主一个“四年”的优先权行使期限，小区业主有权在入住四年后，根据自己需要要求开发商提供相应的车位供己使用，这是优先权的一个重要构成要件。另外，第五条也赋予了业主一种撤销权。它要求开发商要确保业主在入住四年之内，有权根据自身情况，并根据车位配比规定，要求开发商向其提供车位以供使用，否则即认定开发商违反《物权法》“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　这个征求意见稿，还明确了小区业主享有法定的撤销权，即开发商违规对外租售规划用车位的，业主有权以诉讼的方式，请求法院确定开发商与第三人的租售行为无效。最后，在诉讼过程中，适用举证责任倒置原则，即如果开发商否认其行为违反首先满足原则的，开发商自己应当承担相应的举证责任。